리모델링 계약서에 반드시 넣어야 할 7가지 조항

이 글은 경남·창원·부산·김해 지역에서 구축 아파트 리모델링 시공을 직접 해 온 경험을 바탕으로, 시공자와 발주자 양쪽 입장에서 분쟁이 생기는 지점을 정리한 것입니다. 계약 조건은 공사 규모와 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 금액이 크거나 조건이 복잡하면 전문가 검토를 받으시기 바랍니다.

리모델링 분쟁의 대부분은 공사가 못 돼서가 아니라, 계약서에 안 적혀 있어서 생깁니다. "그건 포함인 줄 알았다", "기간은 대략 한 달이라고 했다", "하자보수는 당연히 해주는 것 아니냐" 같은 말은 전부 계약서에 없었기 때문에 나옵니다. 시공을 하는 입장에서도 계약서가 자세할수록 공사가 편합니다. 이 글에서는 리모델링 계약서에 반드시 들어가야 할 7가지 조항과, 각 조항이 없을 때 실제로 어떤 문제가 생기는지를 정리합니다.

1. 공사 범위와 내역서 - 자재 브랜드와 규격까지

가장 많은 분쟁이 나는 자리입니다. "욕실 리모델링 일식"이라고만 적혀 있으면 방수를 몇 번 하는지, 타일이 뭔지, 수전이 어느 브랜드인지 아무것도 정해진 게 없습니다.

계약서에는 공사 내역서를 첨부하고, 각 항목에 자재 브랜드, 모델명 또는 규격, 수량, 시공 방식을 적어야 합니다. 예를 들어 타일이면 "600각 포세린, 접착제 시공, 폴리머 줄눈"처럼 적습니다. 도기, 수전, 샤시, 주방 상판은 모델명까지 적는 것이 좋습니다.

이 조항이 없으면 견적 때 본 자재와 다른 자재가 들어와도 따질 근거가 없고, 시공자 입장에서도 발주자가 나중에 "이게 아니었다"고 해도 증명할 방법이 없습니다.

2. 공사 금액과 추가 공사 처리 방식

총 공사 금액을 적는 것은 당연하고, 중요한 것은 추가 공사가 생겼을 때 어떻게 할지입니다. 구축 아파트는 뜯어보면 배관이 삭아 있거나 바닥이 들떠 있는 경우가 흔해서 추가 공사가 거의 반드시 나옵니다.

계약서에는 "추가 공사는 사전에 서면(문자, 메신저 포함)으로 내용과 금액을 합의한 뒤 진행한다"는 문장을 넣습니다. 그리고 추가 공사의 단가 기준(인건비 일당, 자재비 실비 등)을 미리 적어두면 협의가 빠릅니다.

이 조항이 없으면 공사 끝나고 "추가 공사비 300만 원"이 청구됐을 때 발주자는 동의한 적 없다고 하고, 시공자는 안 하면 공사가 안 됐다고 하면서 분쟁이 됩니다.

3. 대금 지급 일정 - 잔금은 준공 확인 후

공사비는 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 냅니다. 비율은 공사 규모에 따라 다르지만, 원칙은 잔금을 공사 완료 확인 후에 내는 것입니다.

계약서에는 각 회차 금액과 지급 시점을 적습니다. "계약 시 얼마, 철거 완료 후 얼마, 타일 완료 후 얼마, 준공 확인 후 잔금 얼마"처럼 공정과 연결하는 것이 좋습니다. 잔금 비율이 너무 작으면 하자 보수 협상력이 없어지고, 너무 크면 시공자의 자재 구입 자금이 모자라 공사가 늦어집니다.

그리고 대금 지급은 계좌이체로 하고, 세금계산서나 현금영수증 발행을 계약서에 명시합니다. 경매 물건이라면 이 증빙이 나중에 양도세 필요경비 인정의 근거가 됩니다.

4. 공사 기간과 지체상금

착공일과 준공일을 날짜로 적습니다. "약 한 달"이 아니라 "몇 월 며칠부터 몇 월 며칠까지"입니다.

그리고 시공자 귀책으로 기간이 늦어졌을 때의 지체상금을 정합니다. 공정거래위원회 표준계약서는 지연 일수에 일정 비율을 곱하는 방식을 쓰고 있습니다. 입주일이 정해져 있는 공사라면 이 조항이 특히 중요합니다. 공사가 늦어지면 임시 거주비나 이사 일정 변경 비용이 발생하는데, 이 조항이 없으면 그 비용을 청구할 근거가 없습니다.

반대로 발주자 사정(자재 선택 지연, 추가 공사 요청, 아파트 민원으로 인한 작업 중단 등)으로 늦어진 날은 지체 일수에서 빼는 조항도 함께 넣어야 양쪽이 공평합니다.

5. 하자보수 기간과 범위

공사 후 하자가 났을 때 누가, 언제까지, 무엇을 보수하는지를 적습니다.

하자보수 기간은 공종에 따라 다르게 정하는 것이 일반적입니다. 도배·장판 같은 마감은 짧게, 방수·배관·타일 같은 구조적 공사는 길게 잡습니다. 한국소비자원 소비자분쟁해결기준에도 공종별 하자보수 기간이 제시되어 있어 참고할 수 있습니다.

범위도 적어야 합니다. 시공 불량으로 인한 하자는 시공자 책임이고, 사용자 과실이나 건물 자체 노후로 인한 문제는 제외된다는 식으로 경계를 정합니다. 그리고 하자 발생 시 연락 방법과 보수 착수 기한(통보 후 며칠 이내)을 넣으면 실제로 보수를 받기가 쉬워집니다.

6. 폐기물, 보양, 민원 책임

아파트 공사는 집 안에서만 끝나지 않습니다. 폐기물 처리, 승강기와 공용부분 보양, 소음 민원, 주차, 관리사무소 신고가 전부 따라옵니다.

계약서에는 폐기물 처리비와 승강기 사용료가 공사비에 포함인지 별도인지, 공용부분 보양과 원상복구는 누가 하는지, 작업 시간(보통 아파트는 오전 9시부터 오후 6시 사이, 주말 제한)은 어떻게 할지, 이웃 민원 대응은 누가 하는지를 적습니다.

이 조항이 없으면 공사 중 승강기에 흠집이 났을 때, 아랫집에서 소음 민원이 들어왔을 때 서로 책임을 미루게 됩니다.

7. 계약 해지와 분쟁 해결

공사가 중간에 중단되는 경우에 대비한 조항입니다. 시공자가 공사를 방치하거나, 발주자가 대금을 안 내거나, 양쪽 합의로 중단하는 경우 각각 어떻게 정산하는지를 적습니다.

기본 원칙은 중단 시점까지 진행된 공정의 비율만큼 정산하고, 귀책 있는 쪽이 상대방 손해를 배상하는 것입니다. 그리고 분쟁이 생기면 어디서 해결할지(관할 법원, 또는 한국소비자원 분쟁조정 등)를 적어둡니다.

여기에 더해 시공업체의 사업자등록번호, 대표자 성명, 연락처를 계약서에 적고 사업자등록증 사본을 받아두는 것은 조항이라기보다 기본입니다. 문제가 생겼을 때 상대방이 누구인지 특정할 수 없으면 어떤 조항도 소용없습니다.

8. 표준계약서를 바탕으로 쓰면 된다

이 7가지를 처음부터 다 쓰려면 어렵지만, 공정거래위원회가 고시한 "실내건축·창호 공사 표준계약서"에 대부분 들어 있습니다. 공정위 사이트에서 내려받아 빈칸을 채우고, 위 항목 중 빠진 것을 특약으로 추가하면 됩니다.

업체가 자체 계약서를 쓰겠다고 하면 그 계약서에 위 7가지가 있는지 확인하고, 없는 항목은 특약란에 추가해 달라고 하면 됩니다. 이 요청을 거절하는 업체는 그 자체가 판단 근거가 됩니다.

정리

리모델링 계약서에는 공사 범위와 자재 내역, 금액과 추가 공사 처리, 대금 지급 일정, 공사 기간과 지체상금, 하자보수 기간과 범위, 폐기물·보양·민원 책임, 계약 해지와 분쟁 해결 7가지가 들어가야 합니다. 분쟁은 공사가 못 돼서가 아니라 적혀 있지 않아서 생깁니다. 계약서가 자세할수록 발주자도 시공자도 공사가 편해집니다.

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참고 자료

• 공정거래위원회 (ftc.go.kr) - 실내건축·창호 공사 표준계약서
• 한국소비자원 (kca.go.kr) - 소비자분쟁해결기준(인테리어 설비 공사), 소비자분쟁조정 안내
• 국토교통부 건설산업지식정보시스템 (kiscon.net) - 건설업 등록 업체 조회

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 공사 규모가 크거나 조건이 복잡한 경우에는 계약 전에 법률 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.