이 글은 경남·창원·부산·김해 지역에서 구축 아파트 리모델링 시공을 직접 해 온 경험을 바탕으로 작성했습니다. 공사 순서는 현장 상황과 공사 범위에 따라 일부 바뀔 수 있으며, 글의 순서는 전면 리모델링을 기준으로 한 일반적인 흐름입니다.
리모델링 비용이 예산을 넘는 이유 중에 자재가 비싸서인 경우는 생각보다 적습니다. 더 흔한 이유는 순서가 틀려서 한 번 한 공사를 다시 하는 것입니다. 도배를 끝내고 샤시를 바꾸면 벽지를 뜯어야 하고, 타일을 깔고 나서 배관을 손대면 타일을 깨야 합니다. 셀프로 하든 업체에 맡기든, 발주자가 공사 순서를 알고 있어야 공정표를 보고 이상한 점을 잡아낼 수 있습니다. 이 글에서는 입주 전 전면 리모델링의 공사 순서와, 각 단계에서 순서가 틀렸을 때 생기는 비용을 정리합니다.
1. 원칙 - 뜯는 것부터, 더러운 것부터, 큰 것부터
공사 순서는 세 가지 원칙으로 정해집니다.
첫째, 뜯는 공사가 먼저입니다. 철거가 끝나야 그 안의 상태를 보고 설비와 전기를 정할 수 있습니다.
둘째, 먼지와 물이 나오는 공사가 먼저입니다. 타일, 미장, 방수처럼 물을 쓰고 먼지가 나는 공사가 끝난 뒤에 도배, 바닥처럼 깨끗해야 하는 마감이 들어갑니다.
셋째, 벽과 바닥 속에 들어가는 것이 먼저입니다. 배관, 전선처럼 마감 뒤에 숨는 것은 마감 전에 끝나야 합니다.
이 세 원칙만 기억하면 아래 순서가 왜 그런지 이해가 됩니다.
2. 전면 리모델링 공사 순서
1단계 철거 - 기존 타일, 도기, 주방 가구, 붙박이장, 천장, 바닥재, 샤시(교체 시)를 뜯고 폐기물을 반출합니다. 철거가 끝나면 벽 속 배관과 전선, 바닥 몰탈 상태를 눈으로 확인하고, 추가 공사 여부를 이때 결정합니다.
2단계 창호(샤시) - 샤시를 교체한다면 철거 직후에 들어갑니다. 샤시는 벽 구조에 붙는 공사라 주변 벽 마감이 전부 깨집니다. 도배나 타일 뒤에 하면 그 마감을 다시 해야 합니다. 샤시 교체가 없으면 이 단계는 건너뜁니다.
3단계 설비와 전기 배관·배선 - 급수·급탕관 교체, 배수관 보수, 욕실·주방 수전 위치 변경, 분전함 교체, 콘센트·스위치·조명 위치에 맞춘 전선 매립을 합니다. 전부 벽과 바닥 속에 들어가는 것들이라 이 단계에서 끝나야 합니다. 조명 위치와 콘센트 개수는 이 단계 전에 발주자가 정해줘야 합니다.
4단계 목공 - 천장 평탄 작업, 몰딩, 가벽, 문틀과 문, 붙박이장 틀, 걸레받이 틀을 만듭니다. 전기 배선이 천장 속으로 지나가므로 전기 다음입니다.
5단계 방수와 타일 - 욕실 방수를 2회 이상 하고 담수 테스트를 거친 뒤 욕실 벽·바닥 타일을 시공합니다. 현관, 베란다, 주방 벽 타일도 이때 합니다. 물과 먼지가 가장 많이 나오는 공사라 도배·바닥 전에 끝나야 합니다.
6단계 필름과 도장 - 문, 문틀, 몰딩, 샤시 틀에 인테리어 필름을 붙이거나 페인트를 칠합니다. 도배 전에 해야 벽지에 페인트가 묻지 않고, 필름 끝선이 벽지 밑으로 들어갑니다.
7단계 도배 - 벽과 천장에 벽지를 바릅니다. 먼지 나는 공사가 전부 끝난 뒤에 들어가야 하고, 도배 후에는 벽에 아무것도 대지 않는 것이 원칙입니다.
8단계 바닥 - 장판은 도배 뒤에 깝니다. 강마루나 강화마루는 도배 전에 깔고 두꺼운 보양재로 덮는 경우와 도배 뒤에 까는 경우가 있는데, 어느 쪽이든 바닥 위에서 다른 공사를 하지 않는 시점에 들어가야 합니다.
9단계 주방 가구와 붙박이장 - 싱크대, 상·하부장, 붙박이장을 설치합니다. 벽 타일과 도배가 끝난 뒤에 들어가야 가구 뒤 마감이 깨끗하고, 바닥이 깔린 뒤여야 가구 높이가 맞습니다.
10단계 전기와 설비 마감 - 조명, 스위치, 콘센트 커버, 욕실 도기(양변기, 세면대), 수전, 욕실장, 액세서리, 환풍기를 답니다. 마감이 전부 끝난 뒤 마지막에 붙이는 것들입니다.
11단계 실리콘과 보수 - 욕실, 주방, 창틀 실리콘 마감을 하고, 공사 중 생긴 흠집과 하자를 보수합니다.
12단계 입주 청소 - 모든 공사가 끝난 뒤 전문 청소를 합니다. 공사 중간에 청소하면 다시 더러워집니다.
3. 순서가 틀렸을 때 생기는 비용
현장에서 실제로 본 순서 실수와 그 비용입니다.
도배 후 샤시 교체 - 샤시 주변 벽지가 전부 뜯기고, 샤시 틀 주변 미장까지 다시 하면 그 방 도배를 다시 합니다.
타일 후 배관 변경 - 세면대 위치를 바꾸고 싶다고 타일 시공 뒤에 말하면, 그 벽 타일을 깨고 배관을 옮기고 타일을 다시 붙입니다. 같은 타일을 못 구하면 벽 전체를 다시 합니다.
바닥 후 목공 - 마루를 깐 뒤에 가벽이나 문틀을 세우면 톱밥과 흠집이 바닥에 남습니다. 보양을 해도 완전히 막기 어렵습니다.
전기 배선 전에 조명 위치 미정 - 벽을 다 막고 나서 "여기 조명 하나 더" 하면 천장을 다시 뜯거나 노출 배선으로 가야 합니다.
주방 가구 설치 후 타일 - 가구를 떼고 타일을 붙이고 다시 다는 과정에서 가구 손상이 생깁니다.
청소 후 추가 공사 - 작은 보수 하나로 집 전체에 먼지가 다시 앉습니다.
이 비용은 자재비보다 인건비입니다. 같은 기술자가 같은 자리에 두 번 와야 하기 때문에 공사비가 그만큼 그대로 추가됩니다.
4. 발주자가 공정표에서 확인할 것
업체에 맡기더라도 공정표를 받아 다음을 확인합니다.
첫째, 샤시가 철거 직후에 잡혀 있는가.
둘째, 설비·전기가 목공·타일 앞에 있는가.
셋째, 도배가 타일·필름 뒤에 있는가.
넷째, 주방 가구가 도배·바닥 뒤에 있는가.
다섯째, 조명·콘센트 위치를 언제까지 정해달라고 돼 있는가. 이 날짜를 넘기면 전기 공사가 멈춥니다.
이 다섯 가지가 맞으면 큰 틀은 맞는 공정표입니다.
5. 경매 물건이라면 명도 날짜와 연결한다
경매로 낙찰받은 집은 명도가 끝나야 철거가 들어갑니다. 그런데 명도 끝나고 업체를 알아보면 2주에서 한 달이 그냥 지나갑니다.
명도 합의서에 서명하는 날 공사 계약을 하고, 이사 다음 날 철거팀이 들어가는 일정으로 잡습니다. 그리고 명도 전에 들어갈 수 있다면(배당받는 임차인과 협의가 됐거나, 빈집인 경우) 샤시 실측과 주방 가구 실측을 미리 해두면 자재 발주가 앞당겨져 전체 기간이 줄어듭니다.
전면 리모델링은 구축 아파트 기준으로 보통 3주에서 5주가 걸립니다. 이 기간 동안의 대출이자와 관리비가 전부 비용이므로, 공사 순서를 지키는 것은 품질 문제이기도 하지만 시간과 돈 문제이기도 합니다.
정리
리모델링 공사는 철거, 샤시, 설비·전기, 목공, 방수·타일, 필름·도장, 도배, 바닥, 가구, 전기·설비 마감, 실리콘·보수, 청소 순서로 갑니다. 원칙은 뜯는 것부터, 먼지 나는 것부터, 벽 속에 들어가는 것부터입니다. 순서가 틀리면 같은 기술자가 같은 자리에 두 번 와야 해서 인건비가 그대로 두 배가 됩니다. 발주자가 공정표에서 다섯 가지만 확인해도 대부분의 순서 실수를 막을 수 있습니다.
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참고 자료
- 공정거래위원회 (ftc.go.kr) - 실내건축·창호 공사 표준계약서(공정 및 공사 기간 조항)
- 한국소비자원 (kca.go.kr) - 인테리어 공사 소비자분쟁해결기준
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 업체나 공법에 대한 권유가 아닙니다. 실제 공사 순서와 기간은 현장 상태와 공사 범위에 따라 달라지므로 시공 업체와 공정표를 확인하시기 바랍니다.
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