이 글은 경남·창원·부산·김해 지역에서 구축 아파트 리모델링 시공을 하면서 경매 물건을 직접 조사·입찰해 온 경험을 바탕으로 작성했습니다. 저감률과 매각 통계는 법원과 시기에 따라 다르므로, 실제 입찰 전에 해당 법원의 기준과 최근 통계를 법원경매정보에서 확인하시기 바랍니다.
경매 물건을 보다 보면 "2회 유찰"이라는 표시에 눈이 갑니다. 최저매각가격이 감정가의 64%까지 내려와 있으니 싸 보입니다. 그런데 2회 유찰 물건은 경쟁자도 그만큼 많아서, 막상 입찰장에 가면 1회 유찰 때 최저가 근처에서 낙찰되는 경우가 흔합니다. 유찰은 가격을 낮추지만 경쟁을 높입니다. 이 글에서는 유찰이 가격과 경쟁에 어떻게 작용하는지, 유찰 횟수별로 어떤 특징이 있는지, 그리고 "몇 회차에 들어가야 하나"라는 질문에 어떻게 답해야 하는지를 정리합니다.
1. 유찰되면 가격이 어떻게 내려가나
매각기일에 아무도 입찰하지 않거나 최저매각가격 이상으로 쓴 사람이 없으면 유찰됩니다. 유찰되면 다음 매각기일의 최저매각가격이 일정 비율 내려갑니다. 이 저감률은 법원마다 다르며 20%인 곳이 많고 30%를 적용하는 법원도 있습니다.
20% 저감 기준으로 보면 감정가 1억 원 물건은 신건 1억 원, 1회 유찰 8천만 원, 2회 유찰 6천4백만 원, 3회 유찰 5천1백2십만 원으로 내려갑니다. 30% 저감이면 1회 유찰 7천만 원, 2회 유찰 4천9백만 원으로 훨씬 빠르게 내려갑니다.
여기서 중요한 점은 최저매각가격은 "이 금액 이상 써야 한다"는 하한선이지, 낙찰가가 아니라는 것입니다. 낙찰가는 입찰자들이 얼마를 쓰느냐로 정해집니다.
2. 유찰 횟수별 특징
신건 - 감정가가 최저가입니다. 입찰자가 거의 없어 유찰되는 것이 보통이지만, 시세가 감정 시점보다 많이 올라 감정가가 시세보다 낮아진 경우에는 신건에서 낙찰되기도 합니다. 시세 상승기에 신건을 보는 사람이 적다는 점을 이용하는 전략이 있습니다.
1회 유찰 - 최저가가 감정가의 80%(20% 저감 기준)입니다. 입찰자가 들어오기 시작하는 구간이고, 권리관계가 깨끗한 아파트는 여기서 낙찰되는 경우가 많습니다. 경쟁은 있지만 과열은 아닌 구간입니다.
2회 유찰 - 최저가가 64%입니다. "싸다"고 느끼는 사람이 많아져 입찰자 수가 크게 늘고, 낙찰가는 1회 유찰 최저가(80%) 근처나 그 이상으로 올라가는 경우가 흔합니다. 결과적으로 2회 유찰에서 낙찰받은 가격이 1회 유찰 때 혼자 들어가서 받을 수 있었던 가격과 비슷하거나 더 높은 경우도 있습니다.
3회 이상 유찰 - 여기까지 내려온 물건은 두 가지 중 하나입니다. 가격이 문제가 아니라 권리 하자(선순위 임차인, 유치권, 지분, 위반건축물 등)가 있어서 아무도 안 들어가는 물건이거나, 수요 자체가 없는 지역·유형의 물건입니다. 낙찰가율이 낮아 수익률이 높아 보이지만, 그 이유를 먼저 찾아야 합니다.
3. 유찰 사유를 먼저 본다
유찰 횟수 자체보다 왜 유찰됐는지가 중요합니다. 유찰 사유는 크게 세 가지입니다.
단순 가격 - 감정가가 시세보다 높아서 신건·1회 유찰에 아무도 안 들어간 경우입니다. 2회 유찰에서 경쟁이 붙습니다. 가장 흔하고 가장 정상적인 유찰입니다.
권리 하자 - 매각물건명세서에 인수되는 권리가 있거나 유치권 신고가 있어서 사람들이 피하는 경우입니다. 이런 물건은 몇 회 유찰됐든 그 하자를 해결할 수 있는 사람만 들어가야 합니다.
물건 자체 문제 - 위치, 층, 구조, 건물 상태 때문에 수요가 없는 경우입니다. 싸게 낙찰받아도 리모델링 후 매도가 안 됩니다.
1회 유찰 물건은 대부분 첫 번째 사유이고, 3회 이상 유찰 물건은 두 번째나 세 번째 사유인 경우가 많습니다. 유찰 횟수가 많을수록 매각물건명세서와 현장조사를 더 꼼꼼히 봐야 하는 이유입니다.
4. "몇 회차에 들어가나"는 질문이 틀렸다
이 질문에 "2회 유찰에 들어가라"처럼 답하면 틀립니다. 올바른 순서는 다음과 같습니다.
첫째, 예상 매도가에서 수익, 리모델링비, 인수 비용, 세금·수수료, 금융비용, 예비비를 빼서 입찰 상한선을 계산합니다. 이 계산은 유찰 횟수와 무관합니다.
둘째, 그 상한선을 각 회차의 최저매각가격과 비교합니다.
셋째, 상한선이 현재 회차 최저가보다 높으면 지금 들어갈 수 있는 물건입니다. 상한선이 최저가보다 낮으면 이번 회차에는 들어갈 수 없고, 다음 회차 최저가가 상한선 아래로 내려오면 그때 들어갑니다.
넷째, 들어가기로 했으면 상한선 아래에서 입찰가를 정하되, 그 회차의 예상 경쟁 수준을 고려합니다.
즉 회차를 먼저 정하는 것이 아니라, 상한선을 먼저 정하고 그 상한선이 허락하는 회차에 들어가는 것입니다.
5. 회차별 입찰 전략
상한선이 정해졌다면 회차별로 다음을 고려합니다.
1회 유찰에 상한선이 들어온다면 - 경쟁이 적은 구간이라 상한선보다 꽤 낮게 써도 낙찰 가능성이 있습니다. 다만 유찰시켜서 2회 유찰을 노리는 것은 위험합니다. 2회 유찰에서는 경쟁자가 늘어 오히려 더 높은 가격을 써야 할 수 있습니다. 1회 유찰에서 상한선 안에 들어오는 좋은 물건은 그때 들어가는 것이 맞습니다.
2회 유찰에 겨우 상한선이 들어온다면 - 경쟁이 많은 구간이라 최저가 근처로 쓰면 낙찰이 어렵습니다. 상한선에 가깝게 쓰되 넘기지 않습니다. 못 받으면 다음 물건을 봅니다.
3회 이상 유찰에서 상한선이 들어온다면 - 가격이 매력적일수록 유찰 사유를 의심해야 합니다. 권리 하자가 없고 물건 자체 문제도 없는데 3회 유찰된 물건은 드뭅니다. 있다면 지역 수요가 없다는 뜻일 수 있으니 매도 가능성을 다시 봅니다.
6. 재매각 물건은 따로 본다
낙찰자가 잔금을 안 내서 다시 나온 물건을 재매각이라고 합니다. 이 물건은 유찰과 비슷해 보이지만 다릅니다.
재매각은 최저매각가격이 그대로이고(저감되지 않음), 입찰보증금이 보통 최저가의 20%에서 30%로 올라갑니다. 그리고 앞 낙찰자가 왜 잔금을 포기했는지 봐야 합니다. 대출이 안 나왔거나, 낙찰 후 현장에서 심각한 하자를 발견했거나, 명도가 불가능하다고 판단한 경우가 많습니다. 재매각 물건은 앞 낙찰자가 포기한 이유를 알아낸 뒤에 들어가야 합니다.
7. 리모델링 관점에서 덧붙이면
리모델링을 직접 하는 입장에서 유찰 물건을 볼 때 한 가지 유리한 점이 있습니다. 건물 상태가 나빠서 유찰된 물건은 일반 입찰자에게는 리스크지만, 공사비를 정확히 계산할 수 있는 사람에게는 기회입니다. 누수 흔적, 낡은 샤시, 오래된 배관 때문에 사람들이 피하는 물건이 있다면, 그 공사비를 입찰가에서 빼고 들어가면 경쟁 없이 낙찰받을 수 있습니다.
다만 이 경우에도 권리 하자와 물건 자체 문제(위치, 수요)는 공사로 해결되지 않는다는 점을 분명히 구분해야 합니다. 공사로 고칠 수 있는 문제 때문에 유찰된 물건만 기회입니다.
정리
유찰은 최저가를 낮추지만 경쟁을 높이고, 2회 유찰에서 낙찰가가 1회 유찰 최저가 근처로 올라가는 경우가 흔합니다. 유찰 횟수보다 유찰 사유가 중요하고, 3회 이상 유찰은 권리나 물건 자체의 문제일 가능성을 먼저 봐야 합니다. "몇 회차에 들어가나"가 아니라 "내 상한선이 몇 회차 최저가 아래로 들어오나"로 질문을 바꾸면 답이 나옵니다. 공사로 고칠 수 있는 문제 때문에 유찰된 물건은 리모델링을 할 수 있는 사람에게 기회입니다.
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참고 자료
- 대한민국 법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr) - 법원별 저감률, 매각 통계, 사건별 유찰 내역
- 국가법령정보센터 (law.go.kr) - 민사집행법 제119조(새 매각기일), 제138조(재매각)
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 물건이나 투자에 대한 권유가 아닙니다. 저감률과 입찰 조건은 법원마다 다르므로 실제 입찰 전에 해당 법원의 매각 공고를 확인하시기 바랍니다.
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